Il Preliminare (o Compromesso): prima di recarsi dal notaio per fare l'atto definitivo vero e proprio (rogito) è prassi stipulare un preliminare (o compromesso) anche se non c'è nessun obbligo.

La stipulazione del preliminare lega ed obbliga le due parti (acquirente e venditore) alla stipulazione del contratto definitivo ed evita che, nel frattempo, il venditore si rivolga ad altri per vendere l'immobile magari perché ha ricevuto un'offerta più alta.

Con la firma le due parti si impegnano al rogito.

Per l'acquirente ci sono altri vantaggi nella stipulazione del preliminare, infatti tra il momento della sua stipulazione e il momento dell'atto notarile di trasferimento (rogito) ha tutto il tempo di:

- verificare meglio la situazione dell'immobile allo scopo di evidenziare difetti o mancanze o difformità rispetto a quanto affermato dal venditore in modo da farli rimuovere prima di pagare l'intero prezzo;

- verificare l'esistenza di ipoteche o altri diritti altrui (una servitù) sull'immobile;

- procurarsi tutti i documenti necessari ed essenziali per la compravendita (concessione edilizia, eventuali condoni, ecc...);

- predisporre le pratiche per l'ottenimento dell'eventuale mutuo da stipulare.

Al momento del preliminare è regola versare alla controparte una somma a titolo di acconto sul prezzo. Normalmente si corrisponde una somma che varia tra il 10 e il 15% del prezzo anche se non c'è nessuna norma che ne indichi la percentuale.

 

IMPORTANTE al momento del preliminare indicare a che titolo vengono effettuati i pagamenti: acconto, caparra confirmatoria oppure caparra penitenziale.

  • ACCONTO: è una semplice anticipazione del prezzo e viene detratto dalla somma da versare nel momento della stipulazione del contratto definitivo. Deve essere restituito se la compravendita non viene più effettuata.
  • CAPARRA CONFIRMATORIA: è una somma di denaro che il compratore consegna al venditore e vale come anticipo sull'intera somma; tuttavia se il contratto non viene stipulato per colpa del promittente acquirente, il promittente venditore ha diritto a trattenersi l'intera caparra. Al contrario, se il contratto non si conclude per colpa del venditore, il promittente acquirente avrà diritto di ricevere la somma doppia a quanto versato.
  • CAPARRA PENITENZIALE: è poco usata. E' una somma di denaro che il compratore dà come caparra al venditore. Se il contratto non si conclude per colpa del promittente acquirente, questo ci “rimetterà” la somma data come caparra senza esser tenuto ad alcun eventuale ed ulteriore risarcimento del danno per la mancata esecuzione del contratto. Se è il venditore a voler recedere dal suo impegno, egli deve provvedere alla restituzione di una doppia caparra al promittente acquirente.

Il contratto preliminare (o compromesso) deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua stipulazione perché la presenza di un preliminare, insieme a tutti i pagamenti effettuati e alla modalità con la quale sono stati effettuati questi pagamenti (bonifico, assegno, contanti), emerge nel rogito.

Due note aggiuntive:

  1. non è possibile vendere un immobile senza il certificato di agibilità pertanto l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni;
  2. il venditore, anche nel caso in cui l'acquirente rinunci, non può esimersi dal produrre il certificato di agibilità.