Il contratto di affitto con riscatto o rent to buy  permette ad un acquirente di ottenere, con un contratto di locazione che prevede un canone periodico, di norma, più elevato di quello praticato dal mercato, un vero e proprio diritto di compravendita dell’immobile.

In pratica, può godere dell’utilizzo di un immobile rinviando ad un momento successivo l’acquisto della proprietà e il pagamento del prezzo residuo, detratto dei canoni già pagati precedentemente.

Tale tipo di contratto consente di sopperire alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e permettere al venditore di "finanziare" l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e con la garanzia della proprietà per tutto il periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile e fino a quando tutti i canoni non saranno pagati.

Il contratto può essere stipulato tra soggetti privati, imprese o società di qualunque tipo o enti diversi dalle società e può avere come oggetto sia fabbricati abitativi o strumentali che terreni.

Questi contratti devono essere, preferibilmente, trascritti pertanto redatti da un notaio o con scrittura privata autenticata. La trascrizione nei registri immobiliari, infatti, rappresenta una forte tutela per il conduttore-futuro acquirente, che si protegge così dalle possibili disavventure che potrebbero accadere in capo al venditore-locatore prima del passaggio definitivo della proprietà.

 

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, e comunque non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

Se la risoluzione del contratto avviene per inadempimento:

  • del venditore, quest’ultimo dovrà restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, più gli interessi legali;
  • del conduttore, il venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato pattuito nulla di diverso nel contratto.

Se la risoluzione del contratto avviene per fallimento:

  • del venditore, il contratto prosegue, a tutela del conduttore, con limitate possibilità di esperire azione revocatoria;
  • del conduttore, il curatore può sciogliere il contratto e, in tal caso, il venditore ha diritto di ottenere la restituzione dell’immobile e acquisire interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato pattuito nulla di diverso nel contratto.

Per immobili ipotecati è possibile frazionare l’ipoteca e assegnare al conduttore-futuro acquirente una quota del mutuo stipulato dal costruttore.